STJ limita valor da causa em built to suit e reduz exposição processual em disputas imobiliárias

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o valor da causa em ação de rescisão de contrato de locação na modalidade built to suit deve corresponder a doze meses de aluguel, conforme prevê a Lei do Inquilinato, e não ao valor integral do contrato discutido. O julgamento do Recurso Especial 2.229.517 ocorreu em 24 de julho de 2026, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, por unanimidade.

A modalidade contratual

Também conhecida como locação sob encomenda, a modalidade envolve a construção ou a adaptação de imóvel conforme as necessidades do futuro locatário, normalmente em contratos empresariais de longo prazo e de valor elevado. O investimento realizado pelo locador é amortizado ao longo da locação, o que explica a extensão dos prazos e a rigidez das cláusulas de saída.

O que o STJ entendeu

O entendimento parte da leitura sistemática da Lei 8.245/1991. Embora o art. 58, III, não mencione expressamente a rescisão de contratos built to suit, o art. 54-A submete essa modalidade às disposições procedimentais da própria lei locatícia. Com isso, o regramento especial prevalece sobre a regra geral do Código de Processo Civil, afastando a vinculação automática do valor da causa ao valor total do contrato.

No caso concreto, o valor atribuído à causa foi reduzido de aproximadamente 68,4 milhões de reais para 6,84 milhões de reais, resultado da multiplicação do aluguel mensal de 570 mil reais por doze meses.

Efeitos práticos

A definição do valor da causa não interfere no mérito da disputa nem nas obrigações assumidas no contrato, mas repercute diretamente sobre custas processuais, garantias e honorários de sucumbência, cuja base de cálculo passa a ser sensivelmente menor. Em contratos de longo prazo e valores expressivos, a diferença é relevante na avaliação do risco de litigar e na decisão entre discutir judicialmente ou negociar a saída.

Trata-se de decisão de turma, sem julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, de modo que a orientação, embora relevante para a uniformização do tema, ainda pode encontrar entendimento diverso em outras instâncias. Recomenda-se a consulta ao inteiro teor do acórdão antes da sua utilização em caso concreto.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui opinião legal para qualquer caso concreto. Para orientação sobre situações específicas, fale com a nossa equipe em contato@gotlibrocha.com.br.